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目录

1. 日本房地产泡沫的形成与崩溃

1.1 背景:实际需求减弱、宽松货币和弱金融监管推动泡沫形成

1.1.1 宏观环境:日本 80 年代起生育率降低,房地产基本面支撑力不足

1.1.2 货币政策:宽松货币政策叠加金融自由化促进泡沫生成

1.1.3 助推因素:企业积极参与土地投机、股票价格暴涨与地产泡沫同步出现

1.1.4 泡沫特点:日本房地产泡沫较他国更严重、持续时间更长

1.2 过程:股市、楼市先后崩盘,银行不良率大幅提升

1.2.1 1990 年起,日本股市大幅下挫,企业大幅亏损,市场恐慌情绪蔓延

1.2.2 1991 年起,日本房地产价格崩盘,企业集中破产,土地流动性下降

1.2.3 1992 年起,未偿住房贷款和银行不良贷款持续攀升

1.3 回溯:日本当局的政策失误是泡沫破灭的直接原因

1.4 启示:对中国的启示及中日房地产市场对比

1.4.1 对中国的启示:注重政策前瞻性和财政、货币政策的协同性

1.4.2 中日房地产市场对比:出险范围、银行风险、政策实施均有不同

2. 日本近十年房地产市场:温和复苏,焕发新生

2.1 安倍经济学改善了房地产市场环境

2.1.1 安倍经济学三支箭:积极的货币政策、灵活财政政策、结构性改革

2.1.2 转暖的宏观经济形势改善了房地产市场环境

2.2 近 10 年日本楼市表现:价格温和回升,新开工维持低位,人口集聚导致非 核心区空置率较高

2.2.1 近 10 年日本商品房价格指数涨幅达 35%,其中公寓指数涨幅超 80%

2.2.2 新开工数量低位稳定,土地市场流动性较好

2.2.3 人口总量下降背景下,空间集聚导致非核心城区、郊区房产空置率高

2.3 多重因素共同推动楼市回暖

http://www.khdw.cn/news/20520.html

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